Licencias Urbanísticas
Gestionamos la obtención de licencias de obra, actividad y primera ocupación ante los Ayuntamientos, e impugnamos las denegaciones o los condicionamientos excesivos que limiten los derechos del promotor.
El régimen de licencias urbanísticas en España es de competencia municipal y está regulado por la legislación autonómica del suelo, lo que genera una notable diversidad normativa según la Comunidad Autónoma donde se ubique el inmueble. La licencia de obra mayor es necesaria para cualquier intervención en edificios que afecte a la estructura, fachada o distribución interior de importancia. La licencia de primera ocupación o habitabilidad es imprescindible para habitar un inmueble de nueva construcción. La licencia de actividad o de apertura es exigible para el inicio de cualquier actividad económica, aunque en muchos municipios ha sido sustituida por el régimen de declaración responsable o comunicación previa. La denegación de una licencia, la imposición de condiciones excesivas o la demora injustificada en su tramitación pueden impugnarse ante los Juzgados de lo Contencioso-Administrativo. Nuestro despacho también defiende a particulares y empresas frente a expedientes de restauración de la legalidad urbanística y órdenes de demolición.
- Promotores inmobiliarios que necesiten obtener licencias de obra y primera ocupación
- Empresarios que quieran abrir un local o negocio y necesiten licencia de actividad
- Propietarios que hayan recibido una orden de restauración de la legalidad urbanística
- Vecinos afectados por obras ilegales que deseen denunciar la infracción urbanística
Requisitos necesarios.
Proyecto técnico visado
Para las licencias de obra mayor es imprescindible aportar el proyecto técnico redactado por arquitecto o ingeniero competente y visado por el Colegio Profesional correspondiente. El proyecto debe cumplir con las determinaciones del planeamiento urbanístico municipal vigente.
Documentación de titularidad del inmueble
Acreditar la titularidad o el derecho de uso del inmueble sobre el que se solicita la licencia mediante escritura de propiedad, nota simple del Registro de la Propiedad o contrato de arrendamiento o cesión que habilite para la realización de las obras o el ejercicio de la actividad.
Cumplimiento del planeamiento urbanístico
Verificar que la actuación proyectada es compatible con la calificación urbanística del suelo, el Plan General de Ordenación Urbana vigente y las Normas Subsidiarias u otros instrumentos de planeamiento de desarrollo aplicables en el municipio.
Proceso paso a paso.
Consulta previa y verificación del planeamiento
Analizamos la normativa urbanística aplicable a la parcela o inmueble —calificación del suelo, edificabilidad, usos permitidos, altura máxima, retranqueos—, identificamos las posibles limitaciones y asesoramos al cliente y a su equipo técnico sobre la viabilidad del proyecto antes de redactar el proyecto definitivo.
Preparación y presentación de la solicitud
Reunimos toda la documentación exigida por la ordenanza municipal de obras, verificamos que el proyecto técnico está correctamente visado y presenta la documentación complementaria —estudio de impacto ambiental, informe de sostenibilidad si procede— y presentamos la solicitud ante el Ayuntamiento competente.
Seguimiento de la tramitación y subsanación
Monitorizamos el estado del expediente, respondemos con diligencia a los requerimientos de subsanación que formule el Ayuntamiento, coordinamos las consultas con los organismos sectoriales que deben emitir informes preceptivos —Costas, Carreteras, Patrimonio Histórico— y gestionamos cualquier modificación del proyecto que sea necesaria.
Impugnación de denegaciones y recursos
Si la licencia es denegada o se imponen condiciones que consideramos ilegales o desproporcionadas, preparamos el recurso de reposición ante el Ayuntamiento y, en su caso, el recurso contencioso-administrativo, argumentando la conformidad del proyecto con el planeamiento vigente y la normativa aplicable.
Preguntas frecuentes.
La declaración responsable es un régimen simplificado que en muchos municipios ha sustituido a la licencia de obra menor y a la licencia de actividad para determinadas actuaciones. A diferencia de la licencia, no requiere resolución expresa previa del Ayuntamiento: el solicitante declara que cumple todos los requisitos legales y puede iniciar la actuación de inmediato. Sin embargo, la Administración puede comprobar posteriormente la exactitud de la declaración y, si no se cumplen los requisitos, ordenar el cese de la actividad y la reposición de la situación anterior.
La construcción sin licencia o contraviniendo sus condiciones puede dar lugar a la incoación de un expediente de restauración de la legalidad urbanística, que puede concluir con la orden de demolición de lo ilegalmente construido y la imposición de multas urbanísticas. Los plazos de prescripción de la infracción varían según la Comunidad Autónoma —entre cuatro y ocho años para edificios fuera de ordenación en suelo urbano—, y existen supuestos de imprescriptibilidad para obras en suelo no urbanizable.
Técnicamente es posible pero muy arriesgado. El comprador puede resolver el contrato si el inmueble carece de licencia de primera ocupación, ya que esta acredita que el edificio cumple con las condiciones legales de habitabilidad. Además, las entidades bancarias suelen exigir la licencia de primera ocupación para la concesión de la hipoteca. La falta de este documento puede generar también sanciones administrativas para el promotor.